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公允價值計量令部分地產上市公司被看好中華

发布时间:2019-06-07 03:50:14

  公允价值计量令部分地产上市公司被看好_中华会计校

  公允价值计量令部分地产上市公司被看好

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  新会计准则的《投资性房地产》准则中,对投资性房地产引用了公允价值计量模式,进一步地明确了投资性房地产的后续计量及其信息披露,并认为这些投资性房地产如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得,应当采用公允价值模式。

  “就短期而言,那些信息披露不够充分但同时又持有大量的优质投资性房地产物业的公司股价将会有不小的表现机会,因为这些物业的升值迟早会得到市场的挖掘和承认。”招商证券研究所地产分析师余志勇上周五在接受《财经》采访时表示,公允价值模式的采用是大势所趋,越来越多的公司会引入此模式。因此,那些已经持有或即将持有大量优质的投资性房地产物业的公司值得长期重点跟踪。

  越不透明影响越大

  公允价值计量模式的引入正式奠定了NAV(重估净资产值)方法作为房地产上市公司估值的核心地位。“这必将引导市场对该项方法进一步的认可。而且随着投资性房地产物业的增多,特别是人民币升值和我国经济持续发展,新会计准则采用后,肯定会引导市场更多的关注各项投资性房地产物业的真实价值,并使NAV的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。即使对以开发业务为主的房地产企业来说,新会计准则的实行也会导致投资者以更为稳健和客观的估值标准来衡量一个公司的价值,这无疑构成制度性的长期利好。”

  余志勇强调,该模式短期内将对信息披露不充分的公司产生更大的积极影响,“在采用新准则公允价值模式的首年,各相关公司将会采取追溯调整的方式,即这些企业的上年度净资产值将会得到较大幅度的提升,有利于提高相关公司的规模。尽管我们认为ROE也可能相对下降,但这主要是由于会计政策的变化,并不会影响到公司实际的投资价值。”

  “此外相关公司每年净利润的波动幅度会增大。如果相关公司采用公允价值模式,并在实行新准则的年采用追溯上一年的所有者权益的话,那么该公司每年净利润的影响将主要取决于当年投资性房地产物业的升值程度。”

  同时,在相关企业税收问题方面也存在一定的不确定因素。“由于国家税务局尚没有发表相关的意见,因此无法判断相关税收会如何调整,但我认为对所得税影响不必过于担忧。按照主要以收付实现制为基础的税法精神看,税法有可能依然会坚持原有的政策。国家对重估增值部分免征税负的可能性极大,因此所得税支出的影响可能不必过于担心,但需要国家税收机关早日明确。而对房地产税的影响短期不必考虑,但长期存在不确定性。”

  强者恒强

  余志勇提出的投资操作建议是:强者恒强。“对那些持有优质投资性房地产物业的公司我们坚决看好,像招商地产、金融街、中国国贸、浦东金桥、陆家嘴等公司已经持有或即将持有大量优质的投资性房地产物业的公司值得长期重点跟踪。短期内我们更看好那些信息披露不够充分但同时又持有大量的优质投资性房地产物业的公司,因为这些物业的升值迟早会得到市场的挖掘和承认,股改和新会计准则(公允价值模式)很可能会成为这些公司股价表现的催化剂,中国国贸、浦东金桥、陆家嘴等公司是我们的。”

  申银万国证券研究所分析师徐继强则对《财经》表示,根据新准则对投资性房地产的定义,受影响的主要是房地产开发企业及某些商业零售企业。《投资性房地产》准则将会使相关企业调增留存收益,“由于税法上对企业收入与费用的确认,强调的是收付实现制,因此,对这部分留存收益,估计进行征税的可能性比较小。”

  徐继强建议重点关注投资性房地产占相关公司总资产比例很大的上市公司,如浦东金桥(占65%)、中国国贸(占80%)、锦江酒店(占43%)、益民百货(占比超过50%)等。

  国信证券策略分析师李颖俊告诉《财经》,除投资性房地产相关公司外,估值体系重构还可延伸到资产富裕型公司,即拥有账面价值远远低于公允价值、能够变现的土地、物业、法人股等资产,这类公司同样有较大的价值重估空间,如中储股份、G农产品、东方集团、岁宝热电、G新希望、G敖东、友谊股份等。

  名词解释:公允价值计量模式

  国际会计准则委员会(IASC)认为,公允价值(fairvalue)是指在公平交易中,熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。公允价值作为一种新的计量属性,的特征就是来自于公平交易市场的确认,是一种具有明显可观察性和决策相关性的会计信息。公允价值是金融工具相关的计量,而且是衍生工具相关的计量。这是因为很多金融工具的交易或事项并未实际发生,不符合传统会计的计量标准,而采用公允价值计量可解决这一问题。

  公允价值计量模式,是指以市场价值或未来现金流量的现值作为资产和负债的主要计量属性的会计模式。新会计准则对计量属性做出了重大调整,不再强调历史成本为基础计量属性,全面引入公允价值、现值等计量属性,其中主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性交易等方面采用了公允价值。相对国际会计准则来说,主要的区别就在于公允价值的使用程度上,新准则在公允价值的使用上相对国际准则强调公允价值作为基准计量基础而言,仍然有一定的保留。

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