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房产市场上盘多客少大户型不降价易成长寿盘

发布时间:2019-07-01 14:14:03

  [房产]市场上“盘多客少“ 大户型不降价易成“长寿盘“

  SMM讯:

  受到房地产市场走弱及银行房贷政策收紧的双重影响,二手楼市步入淡季已是不争的事实。

  特别是大户型二手房,由于买家难贷款且首付比例不断提高,加上限购政策未放松,购房名额仍是稀缺品,目前成交量处于低位。多位中介人士表示,对于资金雄厚且仍有购房名额的买家而言,眼下的楼市淡季,二手房源选择较多,且业主心态有所减弱,不失为入手大户型二手房的好时机。

  现时广州二手市场大户型物业成交占比在17%左右,成交比例与去年同期基本持平。 合富置业市场经理梁燕明表示,大户型交投活跃度不及中小户型,主要是二手大户型买家以改善型换房客为主,物业总价较大,买家群体范围较窄。而改善型买家的购房需求也不及刚需买家迫切。另中原地产成交数据显示,4月迄今,120平方米以上的二手房买卖成交量仅占总成交的13.2%,大积二手房成交占比较低。

  满堂红研究部高级经理周峰亦表示,今年4月,经满堂红促成的二手房交易中,面积在120平方米以上的案例仅占6.3%,成交占比和成交量均低于去年同期。此外,多位中介人士受访时表示,以目前一、二手房的市场存量来看,大户型存量较多,但符合购买资格及资金条件的买家较少。盘多客少使二手房大户型的成交日趋缓慢。

  急售笋盘增多

  珠江新城业主也不淡定了

  4月以来,大户型二手房的客盘比趋于1:1,成交多集中在老城区和珠江新城,只有少部分在番禺沙湾板块和白云金沙洲板块,市内120平方米以上的大户型二手房成交均价月23614元/m2,比去年同期上涨26%。周峰指出,价格变动并非行情好转,只是成交结构发生变化。据合富置业统计数据分析,4月以来二手大户型物业交投活跃的区域是天河区,约有四成多的大户型成交个案落在天河区。此外,荔湾和番禺两区也是大户型物业成交较为活跃的区域。

  值得关注的是,从4月以来,市场上大户型笋盘数量较年初有明显上升。梁燕明指出,现时大户型笋盘的优惠幅度及业主议价空间,均较年初有所增加,业主降价的原因多是为了资金周转。如珠江新城某楼龄十多年的电梯楼物业,年初有买家出价2.5万元/m2,放盘业主都不愿意卖,但近期却有业主因资金周转急售物业,仅以不到2.1万元/m2的笋价放盘,足足比市场价低近20%。

  据业内介绍,近期东圃板块大户型二手成交量有所下跌,放盘价略有下调,如118平方米的天朗明居单位,业主近将放盘价下调1000元/m2。另一套129平方米的骏景花园单位,单价约2.7万元/m2,近期业主将放盘价下调了2000元/m2。

  外围板块,大户型二手房下调放盘价则更普遍。番禺华南板块的大积二手房,现时放盘价普遍下调9%,当中不乏知名豪宅楼盘。中原地产锦绣银湾高级营业经理黄荣光透露,现时星河湾有一套面积约251平方米的大单位,此前放盘价在580万元,业主看市场走弱,下调放盘价约至540万元。

  大户型更易成长寿盘

  不降价难成交

  中原地产市场主任黄燕飞表示,大积单位市场需求不多,成交量一向不及细积的两三房,而且成交速度也较慢。据周峰介绍,即便是拥有优质学位的老城区中小户型二手房,如业主按照市场价放盘,从放盘到成交,普遍需1个半月。而客源少、门槛高的大户型二手房,业主的放盘时间则更长,市区盘普遍需4~5个月,郊区盘起码要小半年的时间,一不小心就熬成长寿盘了。

  中原地产黄荣光为大家分享了一个近成交的二手房买卖个案,一套星河湾电梯低层单位,面积约149平方米,原放盘价为350万元。放盘一年后仍未见动静,而业主却因要赴外地发展,近期狠心下调40万元,以总价约310万元、单价约2.1万元/m2成交。据了解,该盘的市场均价约2.2万~2.3万元/m2。

  梁燕明说,大户型物业的放盘业主,若是急售,业主大多将价格定在低于市场价的位置,以求尽快出售套现。近期有一宗番禺华南板块的二手房成交个案,买家是改善型的客户,已出售了旧居套现,在看房两个星期后,相中了一套140平方米的四房单位。当时该房业主以略高于市价的230万元放售,买家对这套物业较为满意,但要业主降价才愿意买。经过一番讨价还价,业主降价10万元,以220万元成交。从目前的成交情况分析,比市场价便宜7%~10%或以上的大户型房源,较能吸引改善型买家出手。

  二套房贷如杯水车薪

  45%大户型买家一次性付款

  在付款方式上,越来越多置业大户型的买家选择一次性付款。满堂红市场数据显示,在今年前4个月的120平方米以上二手房买卖交易中,约有45%的买家选择一次性付款,比去年受到政策末班车而激增的39.7%更惊人。

  周峰说,这主要受房贷政策紧缩的影响。因置业120平方米以上物业的买家,大多是二套房客户。按现行的房贷政策,二套房买家需筹集七成首付,而在实际操作中,银行的评估价比实际成交价低,明明是贷三成房款,到手的往往只有两成。这对于二套房买家而言如杯水车薪。因此,在房贷难的节点上仍坚持入市的大户型买家,要么是用卖N买一付了八成房款的买家,要么就是原本不差钱、具备一次性付款的实力豪客。

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